《山东省物业管理条例》35问

添加时间:2013/08/27 【字体: 】 【打印】 【关闭

  1、《山东省物业管理条例》什么时间施行?
  《山东省物业管理条例》自2009年5月1日起施行。
  2、什么是物业管理?
  物业管理是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
  3、街道办事处、乡(镇)人民政府和社区居委会在全省物业管理活动中的职责是什么?
  街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
  4、建设单位申请划分物业管理区域应提交哪些材料?
  建设单位应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。
  5、物业服务用房的配置有哪些要求?
  按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;
  具备水、电、采光、通风等正常使用功能;
  业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米;
  物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。
  6、怎样界定物业管理区域内会所、幼儿园、车库、车位的产权?
  按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。
  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位,下同)的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。 
  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。
  7、物业管理区域内的专业经营设施设备归谁所有,由谁负责维护管理?
  住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有,并由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。
  8、建设单位应当通过什么方式选聘物业服务企业开展前期物业管理?
  建设单位应当依法通过招标的方式选聘物业服务企业开展前期物业管理。
  9、建设单位在申请商品房预售或现售时,物业管理方面应办理什么手续?
  建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应该将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述材料作为商品房买卖合同约定的内容。
  10、前期物业服务合同约定的事项有哪些?
  前期物业服务合同约定的事项有物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等。 
  11、首次业主大会会议召开的条件有哪些?
符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
 (1)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;
 (2)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;
 (3)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
  12、首次业主大会会议筹备组成员是怎样组成的?
  筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
  13、业主大会筹备组履行哪些职责?
  确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;召开首次业主大会会议的其他准备工作。
  14、业主大会履行哪些职责?
  (1)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
  (2)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (3)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
  (4)选聘、解聘物业服务企业;
  (5)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);
  (6)定改建、重建建筑物及其附属设施;
  (7)物业管理区域内的其他物业管理事项。
  15、怎样确定业主在业主大会上的投票权?
  业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:
  (1)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;
  (2)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。
  业主身份以及建筑面积的确认,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
  16、业主大会会议可以采用哪两种形式?
  集体讨论和书面征求意见两种形式。
  17、哪些情形,业主委员会应当召集业主大会临时会议? 
  (1)有百分之二十以上业主提议的;
  (2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
  (3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
  18、业主委员会的职责有哪些?
  (1)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
  (2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (3)执行业主大会的决议、决定;
  (4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (5)监督管理规约的实施;
  (6)业主大会赋予的其他职责。
  19、业主委员会备案应提交哪些材料?
  业主大会会议决议;业主大会议事规则;管理规约;业主委员会委员名单和基本情况;法律、法规规定的其他资料。 
  20、哪些情形,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止业主委员会委员资格?
  (1)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
  (2)拒不履行委员职责的;
  (3)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;
  (4)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
  (5)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
  21、 业主能否将住宅、车库及其他附属设施改变为经营性用房?
  业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
  22、住宅装饰装修服务协议包括哪些内容?
  (1)装饰装修工程的实施内容和实施期限;
  (2)允许施工的时间;
  (3)废弃物的清运与处置;
  (4)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;
  (5)禁止行为和注意事项;
  (6)装修保证金的收取和退还;
  (7)违约责任;
  (8)其他需要约定的事项。
  23、业主在物业管理活动中,享有哪些权利?
  (1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  (2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
  (3)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;
  (4)参加业主大会会议,行使投票权;
  (5)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
  (6)监督业主委员会的工作;
  (7)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (8)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;
  (9)监督专项维修资金的管理和使用;
  (10)法律、法规规定的其他权利。
   24、业主在物业管理活动中履行哪些义务?
  (1)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;
  (2)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  (5)按时交纳物业服务费;
  (6)法律、法规规定的其他义务。
  25、对拒不交纳物业服务费的业主应采取怎样的措施?
  对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
  26、物业服务内容主要包括什么? 
  (1)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
  (2)公共绿化的维护;
  (3)公共区域环境卫生的维护;
  (4)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
  (5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
  (6)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
  (7)物业服务档案和物业档案的保管;
  (8)其他物业管理事项。
  27、物业服务合同包括哪些内容?
  物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
  28、物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业要办理哪些交接事项?
  (1)移交保管的物业档案、物业服务档案;
  (2)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
  (3)移交物业服务用房;
  (4)清算预收、代收的有关费用;
  (5)法律、法规规定的其他事项。
  29、物业服务收费实行哪两种定价方式?
  实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。
  30、怎样收取空置房屋物业服务费?
  已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。
  31、新建物业质量保修金交存比例是多少?
  建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。
  32、如何处理业主、物业服务企业、专业经营单位以及建设单位之间因物业管理发生的争议?
  应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
  33、违反本条例规定,有哪些行为之一的,由物业主管部门予以处罚?
  (1)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以三千元以上一万元以下的罚款;
  (2)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的,处以五万元以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;
  (3)建设单位未依法交存物业质量保修金的,责令限期改正;逾期未改正的,处以十万元以上三十万元以下的罚款。 
  34、专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的,应如何处理?
  由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。
  35、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,应如何处理?
  物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。