肥城市农民住房财产权抵押贷款试点实施方案

添加时间:2016/03/09 【字体: 】 【打印】 【关闭

  为深入推进农村产权制度改革,深化农村金融改革创新,促进农民资产转化为创业增收资本,根据《国务院关于开展农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发【2015】45号)和《山东省人民政府关于贯彻国发【2015】45号文件做好农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作的实施意见》(鲁政发【2015】29号)精神,结合肥城实际,制定本方案。

  一、工作思路和基本原则

  (一)工作思路。

  以赋予农民更多财产权利为出发点,深化农村金融改革创新,稳妥有序开展农民住房财产权抵押贷款业务,有效盘活农村资源、资金、资产,为稳步推进农村改革提供经验和模式,促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

  (二)基本原则。

  ——依法有序、稳妥推进。坚持于法有据,遵守土地管理法、城市房地产管理法等有关法律法规和政策要求,在维护农民合法权益前提下,妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系。

  ——因地制宜、示范引领。严格落实上级部署要求,按照社区改造楼房、普通农户平房、旅游特色村农房等不同类型的农村房屋,以点带面,先易后难,分类推进,在总结经验的基础上,适时全面铺开,确保完成试点任务。

  ——自主自愿,风险可控。农民住房财产权抵押贷款由农民自愿申请,金融机构要在财务可持续和贷款风险可控的基础上,按照有关规定自主开展抵押贷款业务。完善风险补偿和抵押物处置机制等配套措施,防范、控制和化解风险。

  二、总体规划、方法步骤

  (一)主要内容。

  重点在盘活农民住房的财产属性上下功夫,探索发放以农民住房财产权为单一抵押物的贷款产品。鼓励金融机构发放1年以上的中长期贷款,在风险可控的前提下,适当提高抵押率,增加贷款额度,降低贷款利率。农民住房财产权设立抵押的,应将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。探索建立宅基地使用权有偿转让机制。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时,金融机构在保证农户基本住房权利的前提下,通过农村产权流转交易市场、协议转让等方式依法处置抵押物。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置,受让人原则上应限制在相关法律、法规和国务院规定的范围内。

  (二)目标任务和方法步骤。

  ——目标任务。通过开展农民住房财产权抵押贷款试点,进一步拓宽农户融资渠道,优化农民自主创业的政策环境,激发农民创业热情,加快现代农业和城乡一体化发展进程,推动农村经济又好又快发展。

  ——方法步骤。根据上级文件要求,试点工作自我市试点方案细则报省政府批准之日起组织开展实施,2017年底完成试点任务。

  (三)加大信贷产品和服务创新,健全信贷管理制度。

  1、制定出台农民住房财产权抵押贷款配套管理办法和操作规程。根据农村房屋的不同情况,开展不同的贷款模式,分类实施、重点推进。农村信用联社等涉农金融机构要制定与农民住房财产权抵押贷款相配套的信贷管理制度和实施细则,落实农民住房财产权抵押融资功能,加大创新和支持力度,开发农民住房财产权抵押贷款产品,满足农民生产、生活融资需求。(责任部门:人行肥城支行、相关金融机构)

  2、加大信贷支持和优惠力度。在风险可控的前提下,在贷款利率、期限、额度等方面加大优惠力度,适当提高抵押率,简化贷款管理流程。根据农户收入情况,采取按月、按季、半年或一年等还本付息方式。根据农业生产经营和结算周期,发放中长期贷款,扎实推进农民住房财产权抵押贷款业务。(责任部门:人行肥城支行、相关金融机构)

  (四)建立贷款担保和风险补偿机制。

  1、风险补偿基金设立。设立农民住房财产权抵押贷款担保和风险补偿基金,由市财政出资500万元,于2016年4月底到位。担保补偿基金担保贷款额度不低于20倍。该基金在主办金融机构设立专户,封闭运行,主要为农民办理住房财产权抵押贷款提供担保支持,同时当发生违约风险时,对农民住房财产权抵押贷款风险进行缓释。(责任部门:市财政局、金融办、人行肥城支行、相关金融机构)

  2、融资担保机制。推动本地保险公司与银行合作,开展农民住房财产权抵押贷款保证保险。金融机构对购买贷款保证保险的贷款农户,适当提高贷款额度,降低贷款利率。基金担保实行有限责任担保,在借款人未履行还款义务时,采取由担保基金、银行按照一定比例分摊本息损失。同时,发挥好泰安基金担保公司肥城分公司作用,探索开展农民住房财产权抵押贷款;尽快与山东省农业融资担保有限公司对接,在肥城设立分支机构;引导融资性担保机构积极参与农民住房财产权抵押贷款及其他农业贷款担保业务。(责任部门:市财政局、金融办、人行肥城支行、相关金融机构、保险公司、相关担保公司)

  3、风险补偿机制。担保和风险补偿基金的补偿方式原则上按约定比例进行贷款风险代偿。①对以农民住房财产权为单一抵押物的贷款,当贷款损失率低于1%时,贷款损失全部由贷款银行承担;当贷款损失率超过1%(含1%)时,由财政担保风险补偿基金与贷款银行原则上按照5:5的比例分担贷款损失。②对附加保证保险业务的农民住房财产权抵押贷款,采取由风险补偿基金、银行、保险机构三方原则上按照2:3:5分摊本息损失。(责任部门:市财政局、金融办、人行肥城支行、相关金融机构、保险公司、相关担保公司)

  (五)建立健全贷款违约抵押物有效处置和有偿退出转让机制。在相关法律法规和国务院规定的范围内,建立农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款的抵押物处置制度。成立由法制、金融、司法、财政、国土、房管、法院等部门及所在镇街、村集体组织组成的抵押物处置工作协调小组,协调处理农民住房财产权抵押处置问题。完善市镇村三级农村产权交易网络,发挥好镇、村的协调主体作用,推动农村住房财产权公开、公正、规范流转。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时,在保证农户基本住房权利前提下,完善抵押物处置措施,依法依规采取所在集体经济组织成员间受让、仲裁机构仲裁、法院诉讼裁决等不同方式处置抵押物,确保当借款人不履行到期债务或发生当事人约定的情形时,承贷银行能顺利实现抵押权。本着农户自愿的原则,探索开展宅基地抵押换房业务,鼓励引导土地收储机构参与农村宅基地收储工作,加快建立宅基地使用权有偿退出机制。(责任部门:市国土资源局、房管局、公共资源交易中心、法制办、司法局、法院、金融办、人行肥城支行、市城市建设投资有限公司、相关金融机构、所在镇街村)

  三、试点配套机制和措施

  (一)加快农民住房登记颁证工作。重点开展城中村、镇中村农民住房、农村社区居民楼房及部分重点村的农民房屋确权颁证,2016年底前完成以上村的农民住房确权颁证工作。(责任部门:市国土资源局、房管局)

  (二)加强农村产权交易体系建设。充分发挥好市农村产权交易中心和镇街交易中心职能,完善市镇村三级农村产权交易网络,建立农村房屋等不动产交易和产权管理体系,加强房屋抵押与交易监管,确保交易安全。规范提升市农村产权交易中心市场服务功能,探索开展资产评估、法律服务、项目推介、抵押融资等配套服务,积极引入银行、保险、担保公司等机构,设立服务窗口,为农村产权流转交易提供专业化、一站式服务,打造集各项功能为一体的为农服务综合平台。(责任部门:市国土资源局、房管局、经管办、公共资源交易中心)

  (三)完善抵押资产评估体系。依托现有资源,由农村产权交易中心、银行和村“两委”成员组成评估小组,根据不同区域、不同结构、不同年限的农房价值标准确定农房评估价值。农村产权交易中心根据同类区域、同类农房的交易,提供评估农房的指导价格;金融机构信贷人员根据颁布和调查的市场价格确定预评估价格;村“两委”负责提供该村同类房产或预估的价格。金融机构参照上述三类价格合理确定农房评估价值。金融机构根据农房评估价值和贷款用途合理确定贷款金额,根据贷款风险、借款人信誉、贷款期限、抵押物价值变动趋势等因素合理确定贷款抵押率,原则上贷款抵押率不超过70%。(责任部门:市国土资源局、房管局、经管办、公共资源交易中心、人行肥城支行、相关金融机构)

  (四)优化农村信用环境建设。

  1、加大业务宣传。通过开发农民住房财产权抵押贷款信息发布平台、设立微信官方公众账号、开发手机APP等线上措施和镇街政府服务中心、金融机构营业网点、助农取款点等多种线下实体机构,向农民宣传和普及住房财产权抵押贷款有关条件、申报材料、贷款程序等,加大银农双方的信息交流和需求对接力度,提高各部门和社会公众的参与意识,加快推进农民住房财产权抵押贷款业务。(责任部门:市金融办、人行肥城支行、相关金融机构)

  2、开展信用体系建设。鼓励金融机构加大信用户、信用村、信用镇评定力度,将评价结果用于试点业务审批、利率定价等环节。积极推进个人信用信息基础数据库建设,建立联网的统一信息数据库、抵押登记信息数据库和信息发布平台,形成信用体系建设与业务试点工作的良性互动。(责任部门:市金融办、人行肥城支行、相关金融机构)

  3、建立风险化解机制。加强司法、金融管理部门、金融机构、基层各类政权组织间的协调配合,定期召开会议,交流发现的问题、商讨行动方案。强力保护金融债权,强化社会信用惩戒机制,综合运用法律、经济、舆论监督等手段,对不讲信用的借款户及时予以惩戒;对于情节严重构成犯罪的,由司法部门依法追究其刑事责任,为试点顺利推进创造良好的金融生态环境。(责任部门:市法制办、司法局、法院、金融办、人行肥城支行、相关金融机构)

  (五)建立贷款保证保险工作机制。积极推进农村保险市场建设,加大保险创新,通过保险与涉农信贷的协作配合,创建多层次、多形式的农业信用保险体系。推动本地保险公司与银行合作,开展农民住房财产权抵押贷款保证保险。金融机构对购买贷款保险的贷款农户,适当提高贷款额度,保险机构适当减少保费收取。(责任部门:市金融办、人行肥城支行、相关金融机构、保险机构)

  (六)建立抵押贷款专项统计制度。进一步强化监管与统计,人民银行肥城支行按照上级要求,建立农民住房财产权抵押贷款专项统计制度,按月统计上报相关数据,切实加强研究分析。肥城银监办按照国发﹝2015﹞45号文件要求和省银监局有关差异化监管要求,做好相关政策的贯彻落实工作。(责任部门:人行肥城支行、银监办、相关金融机构)

  四、组织领导和工作要求

  为切实抓好农民住房财产权抵押贷款工作,成立肥城市农民住房财产权抵押贷款试点工作小组。市委副书记、市长常绪扩任组长,市委副书记李华民任常务副组长,市委常委、副市长王爱新,副市长王志勇任副组长,市委农工办、人行肥城支行、市财政局、金融办、肥城银监办、房管局、国土资源局、法院、司法局、公共资源交易中心、经管办、涉农金融机构、相关保险公司及各镇街主要负责同志任成员。试点工作领导小组下设办公室,办公室设在人行肥城支行,支行行长任办公室主任。

  试点工作小组下设综合组和金融组。综合组由市委农工办牵头,负责协调政府各部门,开展农民住房财产权确权登记颁证、交易平台功能完善、配套保障制度建设等相关工作;金融组由人行肥城支行牵头,组织金融机构开展相关融资业务试点。

  (一)加强领导,提高认识。各相关部门、各镇街区务必高度重视,成立专门工作领导小组,形成主要领导亲自抓、分管领导具体抓的工作机制,强化协调配合,加大工作力度,抽调专人负责农民住房财产权抵押贷款工作,确保农民住房财产权抵押贷款工作逐步推开。

  (二)广泛宣传,营造氛围。多种方式宣传农民住房财产权抵押贷款的目的、意义等,将农民住房财产权抵押贷款的有关条件、申报材料、贷款程序等内容宣传到每家每户,在全市营造良好的舆论氛围。银行业金融机构要深入基层,面向群众,积极做好农民住房财产权抵押贷款营销工作。

  (三)明确分工,扎实推进。市委农工办负责组织协调、督促各单位按照职责分工要求抓好各项工作落实,协调解决试点工作中出现的问题,并就重大问题向市委市政府提出报告和建议。人民银行肥城支行组织金融机构积极推进农民住房财产权抵押贷款业务,及时提出有关推进建议措施,协助辖内银行金融机构积极向上级争取专项信贷规模,负责每年11月底前向人民银行济南分行报送试点工作报告,及时总结上报工作进展和经验做法等信息材料。 市财政局做好农民住房财产权抵押贷款担保和风险补偿资金的使用和管理,并研究制定资金管理办法,做到管理规范、分配合理,提高贷款积极性。市金融办负责协调推进农村信用体系建设,积极协调金融和保险机构、担保公司开展各类业务。市国土局、房管局结合实际,完善土地使用权、房屋所有权的确权登记相关工作,加强确权、抵押与交易监管,简化登记程序,及时办理登记手续。市公共资源交易中心、经管办负责做好农村产权交易体系建设,促进农村房屋所有权有序流转。市法制办、司法局、法院依法稳妥处置涉及农民住房产权抵押贷款的案件,保障金融债权,维护各方合法利益。相关金融机构根据试点实施方案,制定完善农民住房财产权抵押贷款管理办法和操作流程,办理抵押贷款业务。各财产保险机构积极开办农民住房财产权抵押贷款保证保险。

  (四)建立机制,强化督查。农民住房财产权抵押贷款工作实行“每月一通报、每季一调度、年终总考评”制度,加强对农民住房财产权抵押贷款工作的跟进落实和督查指导,确保完成目标任务。对成效显著的给予表彰,对工作不力的予以通报。           
 

肥城市农民住房财产权抵押贷款试点工作任务安排配档表

阶段安排

工作内容

工作任务

推进计划

责任单位

第一阶段

前期准备

摸清我市农民住房现状,包括宅基地、农村平房、楼房等面积和数量,农村宅基地使用权确权发证和农村房屋所有权确权发证数量,加快确权发证进度。研究制定试点方案及相关制度。

1—4月份,调查摸底,建立台账,研究制定试点方案及相关制度。

 

市委农工办、市国土资源局、房管局、人行肥城支行等试点工作小组成员单位和镇街村

第二阶段

启动实施

制定出台配套方案、实施细则。召开动员会议,宣传发动,动员安排。

2016年4月召开动员会议。下发试点工作实施方案、实施细则。

制定推进农民住房财产权抵押贷款的指导意见。金融机构制定农民住房财产权抵押贷款配套管理办法、操作规程等。

担保补偿基金到位,专户管理。

市委农工办、人行肥城支行、市财政局、金融机构等试点工作小组成员单位和镇街村

第三阶段

推进实施

积极开展试点,分类推进。

2016年4月—2017年12月,推进试点工作开展,加快农村不动产确权登记颁证工作。

2016年9月底,开展阶段性小结,分析工作开展情况,进一步完善推进。

2016年12月,对全年工作总结,制定2017年工作计划。

镇街区、涉农金融行社、保险公司等试点工作小组成员单位和镇街村

第四阶段

总结完善

召开总结会议,形成试点报告。

2017年9月进入全面总结阶段。2017年12月召开总结表彰会议,形成试点报告。

市委农工办、人行肥城支行、金融机构等试点工作小组成员单位和镇街村